本报记者 董红艳 李贝贝 北京报道

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2023年2月8日，北京2022年第五批集中供地正式收官，土地总体数量不多，具体而言，部分地块遭到企业疯狂争夺，出现了较高的溢价率，而部分地块则是以底价进行成交，呈现为冷热不均的局面，而越秀、京东的拿地，也受到诸多关注。

2月9日，合硕机构首席分析师郭毅在接受《华夏时报》记者采访时表示，预计2023年北京土拍会延续“详细清单”模式，让企业更加从容地去了解土地的情况，研判地块市场价值，从而做出更加理性和科学的预判，有的放矢。而这种模式对于未来的北京房地产市场供应，以及北京楼市的库存去化，也能起到有效的助推作用。

冷热不均，量少次多

本批次土拍共计有6宗宅地成交，其中3宗出现触顶，3宗底价成交，总成交金额为132.09亿元，总成交面积21.47万平方米，总规划建面53.18万平方米，整体溢价率约7.8%。

本次土拍，多个地块可谓炙手可热。据悉，此次6块供地，分别位于朝阳、昌平、亦庄、通州、房山和石景山，而位于朝阳、昌平和石景山的三地的地块最终成交溢价率均高达15%。

昌平南临近产业中关村等地，一直是北京土拍的热门区域。本次土拍，位于昌平回龙观信息产业基地的地块，不出意外地风头无两，遭到越秀、城建、建发、招商、首开、金茂、华润等14家房企的疯抢。最终，被越秀以33.12亿摘得，成交楼面价3.24万元/平方米。

同时，位于朝阳小红门的11号地块，也获得了较高的关注度。受到首开、华润、建发、龙湖等10家房企的争抢。最终被中建东孚摘得，成交价14.26亿元，折合楼面价约4.73万元/平方米，销售指导价为8万元/平方米。而房源信息显示，目前11号地块附近的部分次新二手房挂牌价已经超过了8万元/平方米，达到8.6万元/平方米。

位于石景山的苹果园631、634地块，也被越秀、建发、国贸、招商、首开、中海共6家房企争抢，最终再次被越秀以25.99亿拿下，成交楼面价4.3万元/㎡。而值得注意的是，此地块所在的石景山是中海深耕区域，越秀的产品能否在包围中“崛起”受到多方关注。

本次土拍，延续了北京去年第四次集中土拍“冷热不均”的态势。不同于以上三宗地块的“热”，位于亦庄、通州和房山的三宗地块均是以低价成交。郭毅认为，之所以冷热不均是因为部分地块的市场前景被房企看好，而部分地块的市场前景相对较差。

除了冷热不均，记者注意到，北京的土拍已经呈现出量少次多的特点。北京本次土拍的规模和2022年第四批次集中供地规模相当，但是相比2022年初的土拍规模缩减较为明显。而北京的土地拍卖次数已经远超过了“两集中”模式下三次的规则。

据2月2日消息，自然资源部《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》指出，每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月，给市场主体充足的时间预期预判；详细清单内的地块，在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告，对土地出让方式进行优化调整。

北京的土拍模式正在日渐向“详细清单”模式靠拢。郭毅表示，本次土拍地块是在2022年年底挂牌长达数月后，在节后2023年2月进行拍卖的。企业在拿地上的选择已经非常精准，效率较高。预计2023年北京的土拍会延续这种“详细清单”模式，让企业更加从容地去了解土地的情况，研判地块市场价值，从而做出更加理性和科学的预判，有的放矢。而这种模式对于未来的北京房地产市场供应，以及北京楼市的库存去化，也能起到有效的助推作用。

越秀出挑，京东爆冷

总体看来，本次土拍，央企、国企仍然是主力军。其中，广州老牌国企越秀的存在感非常之强。本次土拍成交的6宗地块中，就有2宗是被越秀触顶竞得的，总计成交金额为59亿元。

此次连落两子，也让众人对越秀的实力刮目相看。近年来越秀地产发展势头着实迅猛，据公告数据，越秀地产2021年实现合同销售额约1151.5亿元人民币，同比上升20.2%，逆势闯入千亿元阵营。2022年全年累计销售金额1250.3亿元，同比增长8.6%，累计合同销售金额约占2022年合同销售目标1235亿元的101.2%，超额完成销售任务。

越秀此次土拍，被业内视为其北上扩张之举。而南方出身的房企中，北上的不止越秀一家。记者注意到，近年来建发地产，已经在北京接连开发了五个项目。

而除了越秀出挑以外，京东也爆冷进入了本次土拍拿地序列。据悉，本次亦庄地块由北京越新房地产开发有限公司以底价31.12亿元摘得。天眼查数据显示其为京东旗下全资附属公司，成立于2022年12月13日，看起来是专门为此次拿地而设立。

不过，这并不是京东第一次参与土拍拿地。据悉，京东在全国多地均有过拿地经历，其中2020年10月中旬，京东在苏州相城区摘得3宗土地，其中包括1宗商业用地和1宗住宅用地。

同样，本次土拍中位于亦庄新城的地块除了商业用地外，还包含一块居住地块。据悉，该住宅地块为7.17万平方米，地上建筑规模约19.46万平方米，楼面价15988元/平方米，销售指导价5.8万元/平方米，与京东总部仅有一路之隔。

结合2022年11月刘强东发布的公开信内容，“集团拿出100亿元，为包括全体德邦兄弟在内的所有集团基层员工设立‘住房保障基金’，希望能为工作满5年以上全体员工，包括每一个快递兄弟和客服兄弟实现购房愿望。这是循环无息贷款基金，意味着未来10年，集团累计投入资金总额高达数百亿元。”业内纷纷猜测，京东此次拿地，将会用于打造员工“安居”计划，建设员工“福利房”。

至此，北京2022年五个批次集中供地成交地块61宗，总成交金额约1747亿元，相比2021年全年的三次集中土拍金额下滑8%，整体热度呈现为下降趋势。而2022年北京的房地产买卖市场也表现相对疲软。

不过，郭毅认为，从最近房地产市场的表现上来看，北京楼市的小阳春已经到来了。2023年1月份，共计三周的时间（去掉春节假期一周），新建商品住宅成交量仍然有2933套，平均每周有近1000套左右的成交量，而全月的成交量也创了北京近十年以来，春节月成交的新高。同时，春节之后，北京的二手房市场，也迅速的复苏，正常的工作日单日，住宅的签约量基本都保持在五六百套的水平。对于北京楼市未来的走势，郭毅持有较为积极的态度：“预计今年上半年，北京住宅市场销量会保持稳中有升的态势。如果政策有所放松的话，北京楼市的热度有可能会延续到今年下半年。”

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁

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